سد بالادست حباب مسکن شکسته می گردد؟ - مجله همراهان

جهت دریافت خدمات پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر بعضی در بازار ملک، مدعی هم سطح شدن قیمت تمام شده با قیمت فروش مسکن هستند و این اتفاق را مانع ریزش قیمت عنوان می نمایند. اما فاکتورهای 1400 هزینه ساخت و قیمت فروش زمین در سه دسته از مناطق پایتخت با رد این ادعا تعیین می نماید به رغم رشد 70 تا 100درصدی هزینه های ساخت وساز، همچنان فاصله 20 تا 40درصدی بین قیمت تمام شده و فروش نوسازها وجود دارد. این اختلاف می تواند سد داخلی مقابل تخلیه حباب مسکن را بشکند.

محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت فروش واحدهای نوساز در پایتخت، به یک سوال مهم درخصوص امکان شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و تخلیه حباب ملک پاسخ می دهد. آنالیز ها ضمن آنکه ساخت مسکن با فاکتور 1400 یا هزینه تمام شده ساخت مسکن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان می دهد در عین حال، اختلاف بین هزینه تمام شده با قیمت فروش (که در اصطلاح به آن حاشیه سود سازنده ها از بابت فعالیت ساختمانی گفته می گردد) را روایت می نماید.

این در حالی است که در این گزارش همچنین براساس تحقیقات میدانی صورت گرفته، علاوه بر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و تهران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده عرضه به بازار ساخت براساس قیمت فروش تازه ترین فایل های عرضه شده به بازار در روزهای اخیر، برآورد شده است.

مجموعه هزینه های برآورد شده درخصوص هزینه تامین زمین و هزینه ساخت مرکب از هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد، به عنوان قیمت تمام شده ساخت مسکن، فاکتور ساخت وساز در سال 1400 را ارائه می دهد.

در شرایطی که بسیاری از دیدگاه های کارشناسی بر درستی نظریه اثر کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی در تخلیه حباب قیمت مسکن و ثبات یا کاهش قیمت در این بازار اتفاق نظر دارند اما بعضی دیگر از جمله گروهی از فعالان ساختمانی این برداشت را مطرح می نمایند که چون قیمت تمام شده ساخت ناشی از جهش قیمت زمین و تورم مصالح ساختمانی بالاست، بنابراین حتی در صورت کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نمی توان به کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب در این بازار چندان امیدوار بود.

در واقع این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند سد بالادست حباب قیمت مسکن قابل شکسته شدن نیست و علت آن فرایند رو به رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. در واقع این گروه از فعالان ساختمانی معتقدند یکی از مهم ترین عوامل در افزایش قیمت مسکن افزایش قابل توجه هزینه تمام شده ساخت مسکن است. به اعتقاد آنها بازار مسکن به دلیل افزایش هزینه های ساخت و تورم زمین حباب قیمتی ندارد و حتی اگر در این بازار حباب قیمتی وجود داشته باشد از آنجا که قیمت تمام شده ساخت بالاست نمی توان به شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن و تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت مسکن یا ثبات آن امیدوار بود.

با این حال، آنالیز ها نشان دهنده عدم توجه این گروه به دو فاکتور مهم در تخلیه حباب قیمت مسکن در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی است. در واقع می توان چنین بیان کرد که این گروه از فعالان ساختمانی که نظریه مقاوم بودن سد بالادست حباب قیمت مسکن و عدم امکان شکسته شدن آن را مطرح می نمایند از دو فاکتور مهم غافل بوده اند.

اولین فاکتوری که در این زمینه می توان به آن اشاره نمود به وجود و برآورد فاصله بین قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و قیمت فروش مسکن مربوط می گردد. در صورتی که فاصله ای بین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن وجود نداشت شاید این فرضیه که تخلیه حباب قیمت مسکن به دلیل بالا بودن هزینه ساخت و قیمت تمام شده امکان پذیر نیست به فرضیه ای قابل تامل تبدیل می شد. اما محاسبات نشان دهنده وجود فاصله قابل توجه بین قیمت تمام شده و هزینه ساخت، حتی در شرایط فعلی است.

از سوی دیگر، حتی اگر این فاصله نیز وجود نداشت یک فاکتور دیگر وجود دارد که می تواند در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی منجر به تخلیه حباب مسکن گردد.

این فاکتور مهم تبعیت بازار بالادست مسکن از فروکش کردن ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در جهت تعدیل یا دست کم ثبات قیمت است. همان گونه که یکی از مهم ترین عوامل در تورم هزینه های ساخت افزایش ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در دوره اخیر بود، در صورت فروکش کردن این ریسک ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزینه های ساختمانی نیز با کاهش قیمت یا دست کم ثبات روبرو خواهند شد. در واقع نه تنها تحت تاثیر کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد بلکه در بالادست بازار مسکن نیز این انتظار وجود دارد که مجموعه عوامل موثر در قیمت تمام شده ساخت، با کاهش یا حداقل ثبات قیمت روبرو شوند و حباب قیمتی در بازار ساخت نیز تخلیه گردد.

مجموعه این دو فاکتور نشان می دهد نظریه کارشناسی درخصوص تخلیه حباب مسکن در صورت کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نظریه ای قابل وقوع است.

البته یک نکته مهم در ارتباط با تخلیه حباب قیمت مسکن در هزینه برترین جزء و فاکتور ساختمانی وجود دارد که باید به آن توجه داشت. علاوه بر افزایش ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی، یکی از مهم ترین عوامل موثر در شکل گیری حباب قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی و تورم شدید در این بازار، کمبود محسوس زمین قابل ساخت به خصوص در کلان شهرهایی مانند تهران در یک دهه گذشته محسوب می گردد.

در یک دهه اخیر بازار زمین و ملک کلنگی نه تنها از ناحیه افزایش انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه ای دستخوش افزایش قیمت و تورم شدید شد بلکه کمبود زمین قابل ساخت نیز در این جهش قیمتی موثر واقع شد. این موضوع نشان می دهد اگرچه کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی می تواند بر بازار مسکن از جمله تخلیه حباب در بخش قیمت تمام شده و قیمت فروش اثر گذاشته و در مجموع بازار مسکن را در جهت تخلیه حباب قرار دهد اما به دلیل اثر فاکتور کمبود عرضه ملک کلنگی و زمین قابل ساخت، نمی توان انتظار داشت هزینه ساخت به شکل محسوس کاهش یابد. در واقع این احتمال از سایر گزینه ها قوی تر است که در صورت کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی، حباب مسکن تخلیه گردد و شیب رشد قیمت تمام شده ساخت نیز به میزان محسوسی کاهش یابد.

در واقع در صورت آغاز فرآیند تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن، سرعت رشد قیمت زمین و هزینه های ساخت مسکن نیز به احتمال زیاد می تواند کم گردد و احتمالا به سمت ثبات و تورم صفر نزدیک گردد.

اولین مرجع مربوط به اظهارنظر سازنده های فعال در شهر تهران است که به دلیل اطلاع روزانه و مستمر از هزینه های ساخت به دلیل درگیر بودن با پروژه های ساختمانی، اطلاع دقیقی از آخرین تحولات در این زمینه دارند. بنا بر اعلام سازنده های فعال در شهر تهران میانگین هزینه ساخت هرمترمربع مسکن (به استثنای هزینه تامین زمین) رقمی حول وحوش 8 تا 10 میلیون تومان است. این میزان در بعضی از مناطق لوکس تر بیش از این رقم است و ممکن است در بعضی از مناطق از این میزان قدری کمتر باشد.

سازنده ها می گویند هزینه ساخت مسکن در شهر تهران در حال حاضر در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته حدود دوبرابر شده است. مرجع دیگر محاسبه هزینه ساخت مربوط به تخمین متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور براساس پروژه های مسکن ملی است که هم اکنون در حال اجراست. یکی از نهادهای عمومی مسوول در اجرای طرح مسکن ملی به تازگی اعلام نموده است که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی در کشور براساس اعلام فهرست بهای هزینه ساخت وساز (مصالح و دستمزد) ارائه شده از سوی سازمان برنامه، در زمستان 99 نسبت به تابستان 99 حدود 79 درصد افزایش یافته است. این میزان در زمستان 99 به ازای هر مترمربع به رقمی حدود 4 میلیون و800 هزار تومان رسیده است.

مرجع دیگری که در محاسبه فاصله بین قیمت تمام شده ساخت وساز و قیمت فروش واحدهای نوساز به آن استناد شده است رقم وام های جدید ساخت مسکن است که ابتدای امسال اعلام شد. مبلغ وام ساخت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به 330 میلیون تومان رسید. از آنجا که بانک ها برای پرداخت وام ساخت مسکن به سازنده ها، الگوی ساخت 75 تا 80 مترمربع را به ازای هر واحد مسکونی در نظر می گیرند و وام را براساس این الگو به سازنده ها پرداخت می نمایند می توان رقم وام را نیز به عنوان یکی دیگر از مراجع اطلاع از هزینه ساخت مورد توجه قرار داد.

با این رقم اعلام شده در امسال برای وام ساخت مسکن، از نظر بانک ها که در پرداخت وام های ساخت و محاسبه سقف تسهیلات، قیمت کارشناسی را محاسبه نموده و ملاک قرار می دهند هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران درحال حاضر رقمی حول وحوش 5 میلیون و500 هزار تومان برآورد می گردد. البته باید این مطلب را نیز مورد توجه قرار داد که وام ساخت مسکن بعد از اتمام فونداسیون به پروژه ها و سازنده ها پرداخت می گردد و با لحاظ این موضوع می توان چنین نتیجه گرفت که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از این میزان بیشتر است.

اما از آنجا که سازنده ها به صورت روزانه با تغییرات هزینه ساخت روبه رو هستند و در جریان آن قرار دارند می توان گفت به روزترین مرجع اعلام هزینه ساخت مسکن، سازنده ها هستند. از این رو می توان بیان کرد که هزینه ساخت مسکن بدون لحاظ قیمت زمین در شرایط فعلی در شهر تهران رقمی حول وحوش 8 تا 10 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

اما قیمت تمام شده مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین است. آنالیز ها و تحقیقات میدانی با استناد به ویژگی های قیمتی تازه ترین فایل های عرضه شده املاک کلنگی و زمین قابل ساخت حاکی است هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در جنوب تهران بین 30 تا 40 میلیون تومان، در شمال غرب تهران بین 90 تا 120 میلیون تومان، در غرب تهران بین 70 تا 85 میلیون تومان، در شرق بین 60 تا 75 میلیون تومان، در شمال لوکس شهر تهران بین 100 تا 150 میلیون تومان و در شمال فوق لوکس پایتخت بین 150 تا 200 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با توجه به سهم زمین در قیمت یک مترمربع بنای مسکونی قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن نوساز هم اکنون در جنوب تهران به طور متوسط حدود 19 میلیون تومان، غرب تهران حدود 34 میلیون تومان، شرق تهران به طور میانگین حدود کمتر از 34 میلیون تومان و در شمال تهران به طور متوسط حول وحوش 50 میلیون تومان است.

میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران نشان دهنده فاصله بین قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش واحدهای مسکونی است. این موضوع نشان می دهد در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد.

هم اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در جنوب تهران حول وحوش 22 میلیون تومان، غرب تهران حول وحوش 48 میلیون تومان و شرق قدری کمتر از این میزان، شمال لوکس و و گران قیمت تهران به طور متوسط هر مترمربع حول وحوش 75 تا 85 میلیون تومان است. این درحالی است که سازنده ها اعلام می نمایند نه تنها میانگین قیمت مصالح ساختمانی در امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل با دو برابر افزایش روبرو شده است بلکه میانگین قیمت زمین نیز در همین بازه زمانی با حدود دو برابر افزایش روبه رو شده است. در واقع هم میانگین قیمت زمین و هم متوسط هزینه ساخت در پایتخت در امسال در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل با رشد حدود دو برابر همراه شده است.

در شرایط فعلی و با ارقام فعلی، یک اختلاف 25 تا 40 درصدی بین متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز و قیمت تمام شده ساخت آنها وجود دارد. ضمن آنکه اگر شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم گردد ریزش قیمت در بازار بالادست یعنی در هزینه های ساخت و قیمت تمام شده نیز رخ خواهد داد.

این تحلیل می تواند در برابر این ادعای بعضی از سازنده ها که معتقدند به دلیل بالا بودن هزینه ساخت عملا امکان کاهش قیمت مسکن حتی در صورت از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی وجود ندارد، قرار بگیرد.

بازار معاملات مسکن در حالی وارد سال 1400 شده است که به اعتقاد کارشناسان، شناخت بازیگردانان اصلی این بازار در سال جدید برای اخذ استراتژی درست از سوی طیف فعال و متقاضی این بازار از اهمیت اساسی برخوردار است.

در این وبینار سه ساعته که به صورت مجازی و در قالب پخش زنده برگزار خواهد شد، خلاصه کاربردی از تحولات بازار مسکن در دوره اخیر بازار مسکن یعنی فاصله سال های 97 تا 99 نیز تشریح خواهد شد.